Rechtsprechung
Wir sorgen für Ihr gutes Recht
An dieser Stelle finden Sie alle relevanten Gesetze und Verordnungen rund um Ihre Heizkosten- und Wasserabrechnung:
Vertragsgrundlage
- § 556 BGB, Mietvertrag, § 1 Heizkostenverordnung
- Vereinbaren der Betriebskosten in bestimmter Höhe
- BGH, Urteil vom 02.05.2012, XII ZR 88/10 in WM 2012, S.453
Tatbestand Betriebskosten
- Entstehen durch bestimmungsgemäßen Verbrauch des
- Grundstückes oder
- Gebäudes
- Tatsächliches Entstehen der Kosten
- Laufendes Entstehen der Kosten
Erhöhen der Betriebskosten
- § 560 BGB
- Betriebskostenerhöhung muss formell und materiell ordnungsgemäß für die Abrechnung sein (Nachweispflicht Mieter)
- BGH-Urt. v. 15.05.2012, Az. VIII ZR 246/11
BGH-Urt. v. 18.07.2012, Az. VIII ZR 1/11- Nichtzahlen erhöhter Betriebskosten
- Fristlose Kündigung
Verteilerschlüssel
- § 556 a BGB
- Flächenbezogener Maßstab, inwiefern kein weiterer Umlagemaßstab vereinbart
- § 7 Heizkostenverordnung
Fälligkeit Abrechnungssaldo
- Nach Zustellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung
- BGH – Urt. V. 9.3.05-NJW 2005, 1499 = WuM 2005, 337
- BGH – Urt. V. 8.3.2006 – WuM 2006, 200
Regeln zur Belegeinsicht und Kopien
- Die Belegeinsicht dehnt sich soweit aus, wie das Gericht auch Einsicht nehmen könnte
- BGH, Beschl. V. 22.11.2011 – WuM 2012, 267
- Pflicht zur Bereitstellung von Kopien
- 0,25 - 0,50 EUR je Kopie
- Fotokopien sind kostenfrei und zulässig
Wasserkostenabrechnung
Umlagefähige Kosten gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV
- Wasserverbrauchs- und Entwässerungsgebühren
- Anmietung, Wartung Wasserzähler und Wassermengenregler, Eichkosten Wasserzähler
- Verbrauchserfassung und Abrechnung
- Abwassergebühren
- Oberflächen- und Regenwasser
Grundsätze umlagefähiger Wasserkosten
- Wasserkosten sind Kosten, die durch den Verbrauch der Nutzerinnen und Nutzer tatsächlich entstehen
- Kosten durch nicht angezeigte Instandhaltungsmaßnahmen, wie laufende Toilettenspülung oder Wasserhahn, sind verursachungsgerechte Mieterkosten (BGH)
- Defekte Wasserzähler sind auf Kosten der Vermieterin oder des Vermieters instand zu setzen. Außergewöhnlich hoher Wasserverbrauch des Hauptwasserzählers zu der Summen der akkumulierten Nutzerwasserzähler ohne Verschulden der Mieterinnen und Mieter geht zu Lasten der Vermieterin oder des Vermieters
- Die Kosten für die Eichung der Nutzerwasserzähler, Sprengwasserzähler und Hauptwasserzähler gemäß § 2 Abs. 1 EichG gehören zu den verbrauchsabhängigen Betriebskosten
- Zu den Abwasserkosten gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung
- Trink- und Abwasserkosten sind zusammenhängend darstellbar
Grundlage Verteilung der Kosten
- Bei nicht vorhandenen Wasserzählern ist die Umlage nach dem Flächenmaßstab zu erfolgen
- bei vorhandenen Wasserzählern ist die Umlage nach dem tatsächlichen Verbrauch zu erfolgen
- Eichkosten des Wasserzählers werden üblicherweise über die Gesamtkosten der verbrauchten Wasserkosten auf die Mieter mitverteilt
- Eichkosten des Wasserzählers können direkt zuordnungsbar zur Wohnung abgerechnet werden
- Mindestangabe für die BK-Abrechnung
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Gesamtkosten müssen zu ersehen sein (keine Erläuterung LG Berlin)
- § 259 BGB geordnete Zusammenstellung Einnahmen und Ausgaben
- Keine Überspannung der Spezifizierung (BGH 2009)
- Angabe und Erläuterung der zugrundeliegenden Umlageschlüssel
- Berechnung des Anteils der Mieterin oder des Mieters
- gedankliche und rechnerischer Nachvollziehbarkeit
- Abrechnungszeitraum
- Geleistet Vorauszahlungen/ Abrechnungssaldo
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
Heizkostenabrechnung
- Die Heizkostenverordnung geht vor mietvertraglichen Vereinbarungen (AG Hamburg)
- Die Heizkostenverordnung gilt im persönlichen Anwendungsbereich für Gewerberaum, preisfreien- und preisgebundenen Wohnraum (§ 1 Abs. 4 HeizkV, § 22 Abs. 1 NMV) sowie Wohnungseigentum (3 HeizkV). Grundsätzlich gilt die Abrechnungspflicht. Neben der Abrechnungspflicht besteht entgegen der Erfassung für Kaltwasserverbrauch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung je Wohnungseinheit.
Umlagefähige Kosten gemäß § 2 Nr. 4 - 6 BetrkV, § 7 Abs. 2 HeizkV
- Die Brennstoffkosten einschließlich der Lieferkosten
- Kosten für den Betriebsstrom
- Kosten, die durch Bedienung, Pflege, Reinigung und Wartung der Heizungsanlage entstehen (auch für hinzugezogene Fachleute, z. B. wegen Überwachung der Betriebssicherheit der Heizanlage)
- Kosten, die durch die Reinigung des Betriebsraumes entstehen
- Kosten, die durch Messungen für die Einhaltung des Immissionsschutzgesetzes verursacht werden.
- Kosten, die durch Wartung und Ablesung der Verbrauchsmessgeräte an den Heizkörpern anfallen (z.B. der Besuch der Ablesefirma), einschließlich der Miet- oder Anschaffungskosten für ebensolche
- Kosten für die Berechnung und Aufteilung der ermittelten Werte von den Verbrauchsmessgeräten
- Kosten für die Schornsteinfegerin oder den Schornsteinfeger und für die Wartung des Feuerlöschers
Begleitende Grundsätze der Heizkostenabrechnung
- Verbrauchsschätzung § 9 a Heizkostenverordnung
- Auf Basis eines vergleichbaren Vorjahresverbrauchs
- Auf Basis vergleichbarer Wohnungen einer Liegenschaft
- Auf Basis des Durchschnittsverbrauches der Liegenschaft
- Verbrauchsschätzungen
- Bei Nichtablesung trotz zwei vereinbarter Termine erfolgt Schätzung (LG Berlin) gemäß § 9 Heizkostenverordnung
- Kürzungsrecht
- Ist aus rechtlichen Gründen eine verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung nicht möglich, ist nach einem einheitlichen Maßstab abzurechnen. Es ist eine Kürzung von 15 Prozent zu beachten.
- Lagenachteil von Wohnungen
- Lagenachteile hat die Mieterin oder der Mieter zu tragen
- Lagenachteile werden über den Umlagemaßstab Fläche ausgeglichen
- Abgesperrte Heizkörper
- Die Mieterin oder der Mieter hat kein Anrecht, eine Abstellung des Heizkörpers zu verlangen
- Wärmeisolierung
- Bei unzureichender Wärmeisolierung ist die Mieterin oder der Mieter nicht berechtigt, Abzüge in der verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnung vorzunehmen
- Frostschaden bei Abwesenheit
- Verletzung der Obhutspflicht desr Mieterin oder des Mieters
- Folgeschäden sind durch die Mieterin oder den Mieter zu tragen
- Feuchtigkeitsschäden
- die Mieterin oder der Mieter ist verpflichtet, ausreichend in zumutbarem Rahmen zu lüften
- Beweispflicht liegt bei der Vermieterin beziehungsweise dem Vermieter
- Raumtemperatur
- Ausreichende Heizbarkeit erfordert eine Raumtemperatur von 20 - 22 Grad Celsius auf in einem Meter Höhe in der Mitte des Raumes
Grundlage Verteilung der Kosten
- Es wird sich an festen Kriterien orientiert. Von den Gesamtkosten können mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach Heizwärme- und Warmwasserverbrauch festgelegt werden. Die übrigen Kosten können zwischen 30 Prozent und höchstens 50 Prozent nach einem Flächenmaßstab verteilt werden (§§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 1 HeizkV).
- 100-prozentige Abrechnung nach Verbrauch nur bei Zustimmung aller Mieterinnen und Mieter einer Liegenschaft möglich
- Eine gerechte Bestimmung des Verteilungsmaßstabs nach Verbrauch und Fläche sollte das Wohnungsunternehmen nach Gebäudetyp, Wärmedämmung, Lage des Gebäudes, Anzahl der Außenwohnungen, prozentualer Anteil an Leerstand und weiteren Kriterien möglichst günstig vornehmen
Qualität
Die verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnungen sind formell ordnungsgemäß gemäß allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Die verbrauchsabhängigen Betriebskostenabrechnungen sind in tatsächlicher und rechnerischer Hinsicht nachprüfbar und nachvollziehbar. Soweit die Abrechnungen Heiz- und Warmwasserkosten betreffen, halten sie sich im Rahmen der Bestimmungen der § 7, 8, 10 Heizkostenverordnung und sind nicht zu beanstanden.
Neuausstattung mit Messtechnik
- BGH Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 323/10 in WM 2011, Seite 625
- Nach § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung ist der Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme- und Warmwasserablesung gegen zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem ergibt sich eine Duldungspflicht nach § 555d BGB
- Die Wahl der technischen Ausstattung für Messgeräte obliegt der Vermieterin oder dem Vermieter
- Die Geräte müssen der erforderlichen Eignung entsprechen
- Die Vermieterin oder der Vermieter führt eine Befragung der Mieterinnen und Mieter durch, in der jeder Mieter die Möglichkeit hat, Stellung zu nehmen
- Der Heizkostenverbrauch für die Erfassung von Heizwärme ist in § 6 Abs. 1 HeizkV vorgeschrieben. Das Wohnungsunternehmen kann seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung nur dann nachkommen, wenn die Mieterin oder der Mieter den Einbau der neuen Messtechnik duldet.
Terminvereinbarungen
- Ausreichend und rechtszeitig auf Verbrauchserfassung hinweisen
- 2 bis 3 Wochen gelten als angemessen
- Schriftliche Mitteilung (Generalaushang, Hausaushang, Postweg etc.)
- Zweittermin nach mindestens 14 Tagen
- Die Mieterin oder der Mieter ist zum Einschalten eines Dritten verpflichtet ➙ Duldungspflicht
- Zutrittsanspruch im Wege der Duldungsklage
- Einstweilige Verfügung nach § 935 ZPO (LG Köln)
- Zuwiderhandlung 6 Monate Haft oder 250.000 EUR (LG Hamburg)
- Die Vermieterin oder der Vermieter hat Sorge zu tragen
- Prozessverwertbarer Nachweis
- Mieter ist in Beweispflicht
- Bei Nichteinhalten von zwei angekündigten rechtskonformen Terminen kann die Vermieterin beziehungsweise der Vermieter Anfahrtskosten gegenüber dem Mieter berechnen (bei Instandhaltungsmaßnahmen und Neuausstattung ➙ AG Hamburg)
Messtechnikmanipulation
- Bei der Ablesung oder Überprüfung wurde Manipulation von der Monteurin oder dem Monteur aufgezeichnet
- Folge Schätzung des Verbrauches
- Versuchter Betrug gemäß § 263, 22, 23, 25 Abs. 2 StGB
- Geldstrafe 600 EUR bis 1.000 EUR
